2012/03/05
平抑房市或全民皆輸 從台中房產市場探討何謂居住正義
新聞剪影｜美宅誌 No.28
專訪台中市房地產開發公會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉
2011年可謂台中市房產最發光燦爛的一年，在縣市合併後的誘因下，市場呈現出一片絕佳的榮景；而下半年由於歐債問題與台灣大選將至等因素，原本風平順遂的房產市場開始出現了許多波動與不安的因子，令許多民眾擔心房地產會成為高風險的投資事業。為解答民眾心中的疑慮，本期美宅誌專訪台中市房地產商業同業公會理事長暨龍寶建設董事長張麗莉，除分析當下房產趨勢外，並針對政府近期所提出的房市政策好壞加以解析，期引領民眾將對房產的思考回歸最基本面，以正確、健康地態度面對房市問題。
張麗莉表示，在奢侈稅出現的當下，不論是同業或相關產業都呈現一股緊張的情勢，並希望公會能夠為業界發聲。身為台中建築公會代表，張麗莉認為打房政策不能夠以偏概全，一定要對特定的地區或人物進行，「就像南部建商反映，南部房市一直處在加護病房，這一打又得回去急救了。」張麗莉苦笑著說。
張麗莉說明，臺中在縣市合併的議題延燒之下，業者對於房市有很多的期待，但在都市條件與景觀發展的優勢下，大台中的房價上升有其立足點，並非單純僅止於縣市合併所帶來的話題效應。「相對於南部各縣市的產業結構逐漸式微，大台中反而因大批台商回流，加上中科議題持續發酵，許多知名大廠相繼進駐，挹注大量的金流與人才。」張麗莉表示，在這些有力支撐下，令台中建商對未來房市的信心加大，此外，台中在都會生活環境與教育條件亦遠勝過新竹，擁有吸弔科學園區就業人口前來買房的優勢。
房價上揚並非建商抬價而成
大台中縣市合併確定後，讓合併前所醞釀的強大力量一次爆發，許多原台中市的在地產業將觸角橫跨至台中縣，建商皆加緊腳步推案，對房地產抱有相當大的期待，然而中央政府在台北房價過度膨脹的打擊之下，上半年祭出了「奢侈稅」試圖穩定房市。「由於剛開始的方向不明朗，造成了台中房市的恐慌，但到了六月條例明朗化後，並將業者所反映之可能會影響到房市健全的特殊條款考量進入，讓奢侈稅對房市場的影響降至最低。」張麗莉表示，奢侈稅確實將只求短期操作的投資客做了適度洗牌，對市場而言的確不失為一件好事。
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“建商唯一擔心的，是施政單位對政策沒有明確的說明，市場在人云亦云的結果下，容易造成恐慌。”
政府須明確說明欲施行政策
回歸住宅正常的心態，原本就不希望過度炒作，市場烘亂的結果，最後買單的還是建商與民眾。張麗莉表示：「站在建商的立場看待，當然希望回歸到健康層面，所以對奢侈稅政策沒有太多反駁，建商唯一擔心的，是施政單位對政策沒有明確的說明，市場在人云亦云的結果下，容易造成恐慌。」當時台中建商以「總量控制、量縮價穩」的方式面對，在原物料與工資沒有下降的空間時，不將產品賤賣或拋售，達成維持健康市場的狀態，也由於此，一反上半年的恐慌，六、七、八這三個月，市場相對來說較為平穩。但到了九、十月選舉將至，台北地區由於奢侈稅效益沒有達到預期效果，許多人開始思考如何進一步平抑房價，甚至於關注到「居住正義」這個名詞。
回歸住宅正常的心態，原本就不希望過度炒作，市場烘亂的結果，最後買單的還是建商與民眾。張麗莉表示：「站在建商的立場看待，當然希望回歸到健康層面，所以對奢侈稅政策沒有太多反駁，建商唯一擔心的，是施政單位對政策沒有明確的說明，市場在人云亦云的結果下，容易造成恐慌。」當時台中建商以「總量控制、量縮價穩」的方式面對，在原物料與工資沒有下降的空間時，不將產品賤賣或拋售，達成維持健康市場的狀態，也由於此，一反上半年的恐慌，六、七、八這三個月，市場相對來說較為平穩。但到了九、十月選舉將至，台北地區由於奢侈稅效益沒有達到預期效果，許多人開始思考如何進一步平抑房價，甚至於關注到「居住正義」這個名詞。
房地產實價登錄課稅與居住正義
台灣唯一的公告現值制度
張麗莉表示，由於實施平均地權，台灣早期憲法所訂定的舊稅法，是全世界唯一將建築標的分為土地與房屋兩個部份的國家，土地平均價值可以獨立增訂，進而演變成土地擁有特殊的「公告現值」，40年歷史所造就的，是人民納稅係以最低公告現值為標準，而非土地買賣價格作為標準。
台灣房地產以七年為一循環，總是有漲有跌，近期房地產比起往年有大幅度的漲幅，許多人都在擔心，台灣會不會步入房地產泡沫化的後塵？「而現在有專家學者認定，台灣是因為沒有實價登錄課稅，才造成恐慌與盲目的投資。國外發生房地產泡沫化或房價一日三漲的國家，同樣也實價登錄課稅，那麼為什麼還會發生？」張麗莉舉大陸為例說明，從一開始就實價登錄課稅，但房價還是在短短五年間從一平米七千元漲到十萬；相對地，房價上漲是市場自由經濟下的結果，並非一兩年間發生的事，不能夠一昧地盲從國外制度，而否定了台灣40年來曾經走過的路。
居住正義實為未經思考的口號
「今天做這件事情不能與居住正義畫上等號，不論是誰提出來的，我覺得都是在欺騙選民的心情，想以此來打擊房地產，讓民眾可以買到房子。實價登錄課稅只是短期的手法，萬一施行結果還是買不起，民眾的不滿還是存在。」張麗莉大膽預言，不會因為實價登錄課稅，房地產價格就會往下修正到能讓民眾買得起房子，重點在於施政單位是否能提高就業機會，與產品的所在地段。
除精華地段偏高台灣房價尚未泡沫化
張麗莉表示，今天台灣的房地產健全成長，相較於韓國的20~30倍房價暴漲，其比率與國外根本無法相比。以台中為例，除了七期投注了許多公共建設，造就很大的期待值外，七期以外的地方平均都還保持在20多萬上下。「北屯區在二十年以前，房價就已達23~24萬間，事隔多年的新推案，也都還保持同樣的水平。」張麗莉認為，台灣是被學者專家講到泡沫化的，其實綜觀全國房價，根本沒有這樣的情況發生。
政府應以提升人民所得為優先
「我很感謝政府在兩年多前金融風暴時，若執政黨沒有推出的振興房市方案，如遺贈稅、降低房貸利率等，將經濟層面由谷底拉上來，我想今天房市一定比所看到的更慘。」張麗莉表示，作為一個有謀略的團隊，應該去經營如何提升人民所得，而不是本末倒置，不去檢討問題，而反過來打壓自由經濟體制下的房產。張麗莉表示，如果政府希望讓人人有其屋，唯一的解決辦法就是提高人民收入，口號不盡然會實現，打壓的結果反而讓人民收入降低、失業，若代表台灣經濟火車頭的房地產價格鬆動，整個台灣經濟也會跟著鬆動，如此對人民有何好處？
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所得未增全民皆輸
政府釋出實價登錄政策，將土地公告現值提升到趨近於時價。目前台灣的土地公告現值與時價頗有差距，公告現值是人民繳稅的基準，若將稅基往上提，但稅率不調整，人民將會痛苦不堪。「房地產每年的供給量有限，每年推出的房屋怎麼能跟800多萬戶擁有房屋的人相比較？對於建商而言，是買賣才要課稅，但真正影響到的是，800多萬戶的繳稅基礎，一昧的調漲公告現值，認為這樣才能加強稅收，這政策不僅打擊到房地產，在所得沒提高的情況下，更打擊人民、升高痛苦指數，全民買單的居住正義，有何正義可言？執政者不該如此來滿足一時的需求，造成全民皆輸的情況。」
「市井小民只希望經濟穩定，希望台灣回歸到有競爭力的時候，正面的經濟環境大家都要努力謀生，更何況不健康的？」張麗莉表示，比起稅金高漲，交易停滯的時候，在稅率降低，市場一片榮景之時，政府的稅收是更多的，稅收多，才能有更多的公共建設。
政策未正視房產市場的差異性
實價登錄課稅分為：登錄、揭露、課稅三個程序，在實價揭露部分，係以買賣量化區段價格，而並非以單件標的作為公告，「但這條政策忽略了房地產的最大差異性。」張麗莉表示，在現在房產市場中，不一樣的建商由於施工品質與建材使用上的不同，或是品牌效應，其價格就會有很大的變動；即使是同一棟大樓，高樓層與低樓層、前棟與後棟的價格也會有所差異，因此並沒有揭露就能幫助消費者了解房地產價值的理由。張麗莉希望政府能拿出智慧去看待這件事情。
執政單位不應隨選舉語言挑釁起舞
張麗莉認為，確實今天在執政黨的經營之下，在當今全球受到衝擊(尤以歐盟經濟危機為最)，更可印證政府團隊有其執政能力，在許多天災、人為的因素下，台灣經濟還能呈現正成長。「如此優越政績，何以落入對手的挑逗與學者片面之論述並隨之起舞、共同打擊經濟，無視本身優勢，將一群對台灣忠實，創造台灣經濟力的企業一一打擊，無疑是被對方的政治戰略自亂陣腳，得罪支持執政黨的選民。」張麗莉認為，前幾年大家都感受到穩定的政局，因而使國人資產增值，但在選舉的效應下，可值得稱許的經濟，竟然是由執政黨在打壓。當下應該對台灣整體經濟把脈，並提出這幾年的經濟貢獻，而不是在選舉語言上互相批評。
張麗莉表示，希望政府在整頓經濟層面的時候，能正視上述的問題。「相對於地狹人稠的香港來說，台灣的居住環境更好，且房價偏低，為何還要打擊？政府必須願意聽民眾發聲，加速發揮執政能力拉抬台灣經濟，讓人民所得跳離20年前的水平。」在原物料與工資都漲價的時候，政府要製造就業機會振興經濟，房價是經濟力的表現，房價上漲是世界的潮流，不能唯獨台灣去控制它。
交通與產業多元化將釋出更多可開發素地
張麗莉表示，除振興經濟外，也希望政府能夠輔導產業去做分級，令其多元化。「就像有人要吃牛排，有人愛吃小吃一樣，房地產不能只是豪宅，也應該有高、中、低等不同檔次。如果一個區域有良好的地方建設，有很好的交通網絡帶動，整個大台中土地供給均衡時，土地原料價格將會往下修正，同時施行產業輔導條例，讓小企業有機會能在此時成長，我相信低房價的時代也可以再度出現。」
張麗莉認為，平抑房價不是打擊房地產，而是要用上述的方法，提高幸福指數。她舉例說明，「以前大家把台中市當作是核心，但只要用交通讓人民心中的台中縣市分隔消失，就可以連結很多的建設點，像是豐原、大里、烏日、霧峰、太平等，只要提高生活便利性，很多的區域都可以發展，近期4號快速道路的通車，帶動台中新光段、太平段的房價，就是最好的例子。」張麗莉表示，高房價僅會出現在幾個擁有無可取代性的熱門重劃區，民眾必須要去認定地段的差異，但「地段」可以由公共建設製造，並輔導建商外移，讓人民擁有好的居住區塊。
龍寶建設打造平價好宅
張麗莉表示，今天台灣的房地產健全成長，相較於韓國的20~30倍房價暴漲，其比率與國外根本無法相比。以台中為例，除了七期投注了許多公共建設，造就很大的期待值外，七期以外的地方平均都還保持在20多萬上下。「北屯區在二十年以前，房價就已達23~24萬間，事隔多年的新推案，也都還保持同樣的水平。」張麗莉認為，台灣是被學者專家講到泡沫化的，其實綜觀全國房價，根本沒有這樣的情況發生。
政府應以提升人民所得為優先
「我很感謝政府在兩年多前金融風暴時，若執政黨沒有推出的振興房市方案，如遺贈稅、降低房貸利率等，將經濟層面由谷底拉上來，我想今天房市一定比所看到的更慘。」張麗莉表示，作為一個有謀略的團隊，應該去經營如何提升人民所得，而不是本末倒置，不去檢討問題，而反過來打壓自由經濟體制下的房產。張麗莉表示，如果政府希望讓人人有其屋，唯一的解決辦法就是提高人民收入，口號不盡然會實現，打壓的結果反而讓人民收入降低、失業，若代表台灣經濟火車頭的房地產價格鬆動，整個台灣經濟也會跟著鬆動，如此對人民有何好處？
所得未增全民皆輸
政府釋出實價登錄政策，將土地公告現值提升到趨近於時價。目前台灣的土地公告現值與時價頗有差距，公告現值是人民繳稅的基準，若將稅基往上提，但稅率不調整，人民將會痛苦不堪。「房地產每年的供給量有限，每年推出的房屋怎麼能跟800多萬戶擁有房屋的人相比較？對於建商而言，是買賣才要課稅，但真正影響到的是，800多萬戶的繳稅基礎，一昧的調漲公告現值，認為這樣才能加強稅收，這政策不僅打擊到房地產，在所得沒提高的情況下，更打擊人民、升高痛苦指數，全民買單的居住正義，有何正義可言？執政者不該如此來滿足一時的需求，造成全民皆輸的情況。」
「市井小民只希望經濟穩定，希望台灣回歸到有競爭力的時候，正面的經濟環境大家都要努力謀生，更何況不健康的？」張麗莉表示，比起稅金高漲，交易停滯的時候，在稅率降低，市場一片榮景之時，政府的稅收是更多的，稅收多，才能有更多的公共建設。
政策未正視房產市場的差異性
實價登錄課稅分為：登錄、揭露、課稅三個程序，在實價揭露部分，係以買賣量化區段價格，而並非以單件標的作為公告，「但這條政策忽略了房地產的最大差異性。」張麗莉表示，在現在房產市場中，不一樣的建商由於施工品質與建材使用上的不同，或是品牌效應，其價格就會有很大的變動；即使是同一棟大樓，高樓層與低樓層、前棟與後棟的價格也會有所差異，因此並沒有揭露就能幫助消費者了解房地產價值的理由。張麗莉希望政府能拿出智慧去看待這件事情。
執政單位不應隨選舉語言挑釁起舞
張麗莉認為，確實今天在執政黨的經營之下，在當今全球受到衝擊(尤以歐盟經濟危機為最)，更可印證政府團隊有其執政能力，在許多天災、人為的因素下，台灣經濟還能呈現正成長。「如此優越政績，何以落入對手的挑逗與學者片面之論述並隨之起舞、共同打擊經濟，無視本身優勢，將一群對台灣忠實，創造台灣經濟力的企業一一打擊，無疑是被對方的政治戰略自亂陣腳，得罪支持執政黨的選民。」張麗莉認為，前幾年大家都感受到穩定的政局，因而使國人資產增值，但在選舉的效應下，可值得稱許的經濟，竟然是由執政黨在打壓。當下應該對台灣整體經濟把脈，並提出這幾年的經濟貢獻，而不是在選舉語言上互相批評。
張麗莉表示，希望政府在整頓經濟層面的時候，能正視上述的問題。「相對於地狹人稠的香港來說，台灣的居住環境更好，且房價偏低，為何還要打擊？政府必須願意聽民眾發聲，加速發揮執政能力拉抬台灣經濟，讓人民所得跳離20年前的水平。」在原物料與工資都漲價的時候，政府要製造就業機會振興經濟，房價是經濟力的表現，房價上漲是世界的潮流，不能唯獨台灣去控制它。
交通與產業多元化將釋出更多可開發素地
張麗莉表示，除振興經濟外，也希望政府能夠輔導產業去做分級，令其多元化。「就像有人要吃牛排，有人愛吃小吃一樣，房地產不能只是豪宅，也應該有高、中、低等不同檔次。如果一個區域有良好的地方建設，有很好的交通網絡帶動，整個大台中土地供給均衡時，土地原料價格將會往下修正，同時施行產業輔導條例，讓小企業有機會能在此時成長，我相信低房價的時代也可以再度出現。」
張麗莉認為，平抑房價不是打擊房地產，而是要用上述的方法，提高幸福指數。她舉例說明，「以前大家把台中市當作是核心，但只要用交通讓人民心中的台中縣市分隔消失，就可以連結很多的建設點，像是豐原、大里、烏日、霧峰、太平等，只要提高生活便利性，很多的區域都可以發展，近期4號快速道路的通車，帶動台中新光段、太平段的房價，就是最好的例子。」張麗莉表示，高房價僅會出現在幾個擁有無可取代性的熱門重劃區，民眾必須要去認定地段的差異，但「地段」可以由公共建設製造，並輔導建商外移，讓人民擁有好的居住區塊。
龍寶建設打造平價好宅
慎選交通便利與發展潛力高的基地
張麗莉表示，龍寶建設日前也於烏日購入兩塊共計約1900坪土地，預計明年下半年推案，且個案價格將控制在20萬上下。想不到該預售案尚未對外公開下，竟已有超過一百多位的客戶搶先向公司預約，對於買家的熱情支持龍寶平價好宅，令她感到非常欣慰。
「之所以會選擇當地，也是因為74號外環、省道、高鐵、一高與二高的交通便利性，最重要的是有一個未待開發的成功嶺。」她認為，城鄉發展一定要有腹地與交通，烏日具備了許多發展條件，可以吸引中彰投區域的人前來購屋。張麗莉認為，以龍寶建設的營建品質，加上其理事長的身分，在烏日蓋平價好宅是很有帶動力的。「用一點小小的影響力，以過往的成果證明龍寶所走的路是對的。」
雲端系統落實居住減法哲學
「明顯的縱觀大陸與台灣市場，從以前台灣影響大陸，到現在的大陸影響台灣，一直以來台灣建築被架構在加法哲學的經營理念，你有的建材、配備我都要有。」張麗莉表示，平價好宅的真意，在於以減法哲學回歸居住的本質、簡單生活，「不需要太過奢華的配備，仔細思考為了住，市井百姓需要的是什麼？然後打造一棟好住的房子。」
為打造平價好宅，龍寶建設日前引進雲端系統，將公司多年來的個案拆解成細部，透過科技讓經營者可以在最快的速度下，將每塊基地根據經驗，以減法哲學選擇建材配備，以因應快速變化下建築成本的掌控，近期所推出的晴臻邸，即是龍寶第一個以雲端系統打造的實驗性個案。「以龍寶22年的經驗，我聽到很多客戶的聲音，也知道客戶的需求，在成本控制得當的情況下，我可以掌握標準化流程。…只要土地取得、設計圖畫好、建材選好，我就可以知道大略的成本。未來龍寶也計畫跟同業分享這套系統。」
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積極向外擴展的台中能見度
張麗莉表示，龍寶建設日前也於烏日購入兩塊共計約1900坪土地，預計明年下半年推案，且個案價格將控制在20萬上下。想不到該預售案尚未對外公開下，竟已有超過一百多位的客戶搶先向公司預約，對於買家的熱情支持龍寶平價好宅，令她感到非常欣慰。
「之所以會選擇當地，也是因為74號外環、省道、高鐵、一高與二高的交通便利性，最重要的是有一個未待開發的成功嶺。」她認為，城鄉發展一定要有腹地與交通，烏日具備了許多發展條件，可以吸引中彰投區域的人前來購屋。張麗莉認為，以龍寶建設的營建品質，加上其理事長的身分，在烏日蓋平價好宅是很有帶動力的。「用一點小小的影響力，以過往的成果證明龍寶所走的路是對的。」
雲端系統落實居住減法哲學
「明顯的縱觀大陸與台灣市場，從以前台灣影響大陸，到現在的大陸影響台灣，一直以來台灣建築被架構在加法哲學的經營理念，你有的建材、配備我都要有。」張麗莉表示，平價好宅的真意，在於以減法哲學回歸居住的本質、簡單生活，「不需要太過奢華的配備，仔細思考為了住，市井百姓需要的是什麼？然後打造一棟好住的房子。」
為打造平價好宅，龍寶建設日前引進雲端系統，將公司多年來的個案拆解成細部，透過科技讓經營者可以在最快的速度下，將每塊基地根據經驗，以減法哲學選擇建材配備，以因應快速變化下建築成本的掌控，近期所推出的晴臻邸，即是龍寶第一個以雲端系統打造的實驗性個案。「以龍寶22年的經驗，我聽到很多客戶的聲音，也知道客戶的需求，在成本控制得當的情況下，我可以掌握標準化流程。…只要土地取得、設計圖畫好、建材選好，我就可以知道大略的成本。未來龍寶也計畫跟同業分享這套系統。」
積極向外擴展的台中能見度
2011亞洲國際投資展覽會
身為房地產公會理事長的張麗莉，一向認為台中市的未來發展值得期待。她表示，為提高台中市國際能見度與國際人士對中市投資的評估與意願，胡志強市長率領市府團隊，參加日前於香港所舉辦之「2011 MIPIM ASIA」(亞洲國際投資展覽會)。「台灣不僅於會內打造主題館，胡市長除了演講外，更與各國的企業接洽，在短短四天的行程中得到許多海外投資企業的認同，國際企業一致認為台中以台灣中都而言，所有成本架構仍偏低，擁有許多補漲空間，也直接證明了台中未來良好發展的可能性。」
身為房地產公會理事長的張麗莉，一向認為台中市的未來發展值得期待。她表示，為提高台中市國際能見度與國際人士對中市投資的評估與意願，胡志強市長率領市府團隊，參加日前於香港所舉辦之「2011 MIPIM ASIA」(亞洲國際投資展覽會)。「台灣不僅於會內打造主題館，胡市長除了演講外，更與各國的企業接洽，在短短四天的行程中得到許多海外投資企業的認同，國際企業一致認為台中以台灣中都而言，所有成本架構仍偏低，擁有許多補漲空間，也直接證明了台中未來良好發展的可能性。」
2012 MIPIM ASIAA 明年將繼續於香港展出，本屆台灣主題館統籌執行長黃齡儀表示日、韓、星、馬等亞洲各國均以國家名義參加這類國際招商，不僅行銷與提升國家形象，更能有效展現國家實力與招商投資機會，期盼來年政府與民間更多一同打併，如此次協辦單位之一的台中市建築開發商業同業公會，這樣的民間力量就是官民團結對外招商的最佳範例，一起幫助台灣深入國際，吸引全球投資者，開啟最佳商機。胡志強市長也表示：臺中市政府躍升為直轄市後，更需要國際資金與經驗投入，城市行銷已經是國際趨勢，身為市長責無旁貸是城市最重要的行銷人，有機會吸引更多國際資金進來，借力使力對此刻的台灣相當正面，尤其中央與地方；政府與民間攜手共進，使國外資金有更多選擇性，滿足出席MIPIM ASIA來自世界各地不同的基金，臺中市政府非常嚴謹審慎參與了這次招商活動，贏得了來自世界各地投資人士之矚目。
FIABCI世界不動產年會 2013年台中將主辦
張麗莉更興奮公開表示，台中市已爭取到2013年第64屆世界不動產年會(FIABCI)主辦權，FIABCI是全世界最權威、層級最高、規模最大的國際性不動產民間組織，台灣首度舉辦是1986年，大陸工程前董事長殷之浩擔任FIABCI全球總會長時，迄今已25年，實屬非常難得。
張麗莉說明，曾經擔任外交部長的胡市長在上任後積標推動國際化，台中市代表台灣擊敗
加拿大爭取到2013年全球年會主辦權，對於台中市邁向國際舞台，是一次重要的里程碑。
本次能在非首都舉辦FIABCI，可謂台中市升格後的最好示範，也證明台中市在國際人士的眼中，是值得稱許的美好城市，也意味著全球外資法人聚焦亞洲之際，台中將成為亞洲不動產投資的新亮點。預估將會有30~40個國家，500多位全球不動產界重量級會員來台中，這也是「行銷台中」的最佳契機。在房地產依然動盪的現今，張麗莉在憂心房產市場健全與否之虞，亦重新審視住宅的基本面，推出平價好宅，重視民眾居住需求。她坦言，在選舉議題的操作下，民眾對於房市現狀的理解將越趨模糊，錯誤的政策也將造成未來經濟的衰退，期望藉由媒體向施政單位發聲，令政策能適時導入正軌，並帶給民眾正確的房產觀念，讓房市能夠回歸健康的基本面，才是台灣經濟成長的最大助益。
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