2015/01/29
房屋售價背後的秘密！
新聞剪影｜好房網 撰文：曾晨安 攝影：呂育瑋 日期：2015-01-28
| 房價是不能說的祕密？究竟建商怎麼開價？買屋者往往只知道每坪單價，以及購買「總」坪數，隨著房價高漲，買屋的許多細節漸漸受到重視，房屋坪數與售價議題更引起討論，更有報導指出，國外公用空間不計入銷售面積，包含日本、香港各地，消費者買多少空間全是實際可供私人使用的室內面積，不含共用的公共設施，如此對比之下，更凸顯台灣銷售房屋的諸多問題：公設比過高、公共設施昂貴，花大錢買電梯樓梯空間等。近日政府也研議是否將修改不動產登記法，控制公設計價出售，以避免消費者花大錢買到灌水虛坪。 公設比高 花大錢買虛坪 公設比過高，就是建商黑心嗎？台中知名建商，龍寶建設董事長張麗莉解析：「建商賣屋必須收回固定成本，看的是總價而非單價。」不論實際銷售含公設比的面積或不含公共空間的室內實際坪數，對建商來說只是計價方式不同，要分攤的成本並不會因此改變，因而當可售面積減少，房屋每坪單價勢必提高。「公設是否計入銷售，只要政府能讓規則統一，計不計價都可以。」但她強調，萬萬不可以兩套標準對待預售屋與成屋，否則將讓市場更混亂。 虛坪計不計價的探討，自100年新制法令規定，預售屋的雨遮、陽台等附屬建物「計坪不計價」，如此讓建商可售面積減少，自然提高了預售屋每坪的單價。但等房屋蓋好，這些雨遮、露台卻可以登記權狀坪數，讓成屋與預售屋的買賣坪數產生不同基準，然而預售與成屋兩者的房價互相參考，可能因此產生不合理的計價落差。 .jpg) 台灣建商並不都是奸商，張麗莉希望大家不要只看到國外情形就類比台灣，畢竟買屋坪數與入住後室內實際坪數間有落差早已行之有年，她認為如何統一國內標準，才是解決之道，若能統一標準，全台統一計價方式，則公設不計入銷售坪數也可行，倘若不能統一計價方式，修正後預售與中古屋的基準又不同，將導致預售每坪單價提高，而成屋與中古屋以含公設比的坪數買賣，並參考新屋而追高房價的不合理現象。 允建容積影響房屋售價 對於房價的計算，「價格背後隱藏的是允建容積。」她更進一步說明，建築售價背後的祕辛。建商計算房屋售價時必須考量購地成本、營造費用與管銷支出，這些費用分攤在建築售價中，可銷售坪數便直接影響了總價，這塊土地可以規劃多少層的住宅，有多少銷售坪數。如果建築容積降低、減少規劃戶數，或公設不計入銷售等因素使銷售坪數減少，每坪單價自然會上漲。 在房地產界耕耘25年，張麗莉語重心長的說：「台灣缺乏連貫性的住宅政策，為了房市建全，希望政府能全盤檢討，將問題徹底改革，不要頭痛醫頭、腳痛治腳。」若只看見單一面向，提出的解決方式往往只會讓房地市場更加混亂，不可不慎。 張麗莉  現任：龍寶建設董事長、名傑營造董事長、臻品藝術中心董事長、張老師基金會主任委員 學歷：銘傳大學企管系、美國Lowell University企管系 經歷：美商密德蘭公司祕書、德商BASF會計、出口部副理 、台中市建築開發公會理事長 |