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2017/02/17

張麗莉:台灣實施居住正義 何不從⼟地開始?

新聞剪影|大紀元 記者:龔安妮 日期:2017-02-17


台中市品牌建商龍寶建設董事長張麗莉。(龔安妮/大紀元)

台灣總統蔡英⽂致⼒推動社會住宅,預計8年達成20萬戶,但包括立委曾銘宗、財信集團董事⾧謝金河等都認為利⽤空屋是更好的方法。⽽台中品牌建商龍寶建設董事⻑張麗莉則提出更為務實的算法。另外,她也主張,要實施居住正義不是從打房開始,元兇在於⾼漲的⼟地。

⼟地從35萬高漲10倍 台中房地比翻轉
夏綠地公園位於台中國家歌劇院前,屬於台中七期的豪宅王區段,公園兩側由龍寶建設、由鉅建設、聯聚建設、⼤陸建設社區所包圍。張麗莉直指,在10年中,公園兩側土地價格從30萬翻漲到300萬,⾄今仍沒有下降趨勢。

以位於夏綠地公園南側的龍寶「⽂化臻邸」為例,該案2005年底完工,當初購⼊土地成本每坪35萬,可蓋容積約10倍,營造成本每坪約13萬,不計管銷,每建坪的成本就要16.5萬。⽽大陸建設近年在公園北側購地,「麗格」⼟地每坪約327萬,可蓋容積縮減、不到10倍,粗估每建坪的⼟地成本⾼達約35萬,加上營造成本,「麗格」每建坪的成本已經超過50萬,房價自然不可能回落到10年前的價格。

張麗莉表⽰,以前台中市的房地⽐為7:3,現今反轉為3:7,房價的高漲直接反映了土地成本,政府若要實施居住正義,當先擬出抑制⼟地⾼漲的周全政策。

政府、缺房民眾、建築界的三贏
總統蔡英⽂⼀上台,即召集各部會投⼊4,000億,興建社會住宅,只租不賣;台中市政府態度積極,3處社會住宅已經動⼯,過年前更舉辦⼤型社會住宅座談會,張麗莉在台下全程聽完。她表⽰,政府可以⾃己花⼤錢蓋社會住宅,也可以與民間開發商BOT「特殊建案」,但後者不需政府挹注龐大經費,就能讓年輕⼈買得起房。

社會住宅到底要租還是要賣?台北出售的地上權物件在市場反應並不好,但張麗莉卻認為,這種扣除⼟地成本的「地上權房屋」很適合年輕人。她建議,小英政府可學習陳水扁政府當年提撥千億,活絡全台地產市場的方式,鼓勵開發商興建總價500至600萬的「社會住宅」給政府核定的年輕或勞工族群。

依據張麗莉構想,政府一樣提供土地(出租70年),協助開發商與銀行談妥融資8成、利息1%,只要能獲利1至2成,不管出租或出售,對開發商就有誘因來興建社會住宅。

以出售的地上權社會住宅為例,設定總價500萬,每戶40坪、單價為12.5萬;民眾可貸8成,利息1.5%,政府可貼補0.5%;年輕人只要自備100萬(2成),即可成為有殼一族。而政府所補貼的利息金額,以台中市1萬戶社會住宅為例,1年只要2億,遠低於政府投入的千億預算。
更重要的是,政府帶領銀行、開發商相互合作,可避免台灣⾛入負利率時代,銀行收息可超過1%,建築業下游廠商也有⽣意可做,年輕人買得起房,是四贏局面。

空屋轉為社會住宅的機會?
立委曾銘宗在廣播節目上受訪時表示,不贊成大量興建社會住宅,因為台灣人口紅利不再,多年後這些社會住宅將成為蚊子宅。財信傳媒董事長謝金河亦持相同看法,二人皆認為以現有空屋轉為社會住宅,是較佳的做法;如同法國巴黎成立住宅部,全面管理、協調社會住宅。

但張麗莉認為,市場空屋難以轉換為租屋市場,因精華、偏遠等不同地段、坪數、裝潢新舊等物件難以統一成符合年輕人需求的廉價租金;其次,許多民眾雖因投資而買房,但並不依靠收租度日,因此,台灣的市場空屋並無法成為社會住宅的屋源。