台中「可負擔住宅論壇」 實例政策齊下
新聞剪影｜大紀元 記者：謝平平
世界不動產聯盟（FIABCI）台灣分會10月1日舉行「可負擔住宅論壇」，產官學皆到場與會。（記者謝平平／攝影）
【記者謝平平／台中報導】世界不動產聯盟（FIABCI）台灣分會1日在台中舉辦「可負擔住宅論壇」，產官學到齊。內政部次長花敬群表示，8年20萬戶社會住宅政策非一次到位，而是全國一起努力；加上金融機構的貸款機制、健全租屋市場，才能到達該目標。而台中市按照進度，估計今年底就可達到5千戶的社會住宅，也受到肯定。
全球各國有越來越多的年輕世代買不起房，成為聯合國關注的話題，因此將每年10月的第一個週一訂為「世界人居日（World Habitat Day）」。台中龍寶建設董事長張麗莉去年擔任世界不動產年會開發商理事會主席後，即以「可負擔住宅」為己任，與逢甲大學成立專案，研究「可負擔住宅（affordable housing）」的可行性，並在一年後舉行論壇，內容將委由世界不動產聯盟送交聯合國人居署，作為研究資料。
修法使營建可百分百融資
台灣早年的國宅因施工品質不佳，留下惡劣印象，令業界、民眾卻步，也因此在歷經多次無殼蝸牛族的抗議後，台灣「社會住宅」政策始終難以誕生，與啟動百年的歐洲相比，台灣的社會住宅占住宅存量的0.08%，也與日本、韓國差距頗大。
但好消息是，經過數年的推度，據社會住宅推動聯盟統計，截至今年Q1，台灣社會住宅比例已經提升到0.157%。
蔡政府提出的社會住宅政策中，包括直接興建12萬戶，包租代管8萬戶，合計20萬戶。並修訂《住宅法》、制定《租賃住宅市場發展及管理條例》，成立社會住宅融資服務平台方案；以「3（土地、經費、人力）+ 2（行銷、管理）」方式落實執行面。
・土地：無償、低價取得土地使用權／公有土地長期租用
・經費：長期融資取代編列預算／8年編列73億補貼非自償缺口
・人力：地方政府成立專責機構、擴大執行機關類型
台中市社會住宅陸續動工。（記者謝平平／攝影）
花敬群表示，12萬戶社會住宅自己興建成本很高，假定條件每戶25坪、每坪10萬元，營建經費就要3千億。土地部分，12萬戶約需400公頃，假設每坪80萬，土地成本約9,680億元；二者相加，對政府財政負擔非常重。
經過修法，營造經費百分百可採取長期融資攤還，公有土地則可長期租用。花敬群表示，第二階段的國有土地還在商議中，未來不排除中央機關自行在地方興建社會住宅，此外，他也歡迎民間建商一起加入。
此外，台灣租屋需求占總人數的1/8，花敬群表示，與其不斷拿錢補貼租金，倒不如健全租屋市場，讓其產業化，目前已經有426家申請租賃住宅服務業獲得許可，4家完成登記；六都與基隆、新竹同業公會也已籌備設立。
包租代管業者至今年一月已媒合1,556戶，花敬群估計，今年底可超過3,000戶。政府將分二階段擴大租屋市場，第一階段為社會住宅包租代管、第二階段為租賃專法包租代管，後者將不限定房客資格，即可住到品質較佳的住宅，而房東也可享有租稅優惠。
花敬群強調，社會住宅未來就是社區營造新場域，政府將會支持非營利組織成立房東、房客的培力組織，也會加強管理與重視行銷成果，朝高品質住宅前進。
不過，經驗豐富的民間業者立即提出質疑，雖然以計點方式管理住戶，但屆時住戶一哭二鬧三上吊、不願搬離，政府要如何行使公權力又不違背居住正義的原意？
台中社宅引進民間非營利組織
台中市八年預計興建1萬戶的社會住宅，豐原段已完工入住，另有五處興建中、三處年底前動工。
台中市政府住宅發展工程處處長許由興表示，不只硬體設備新穎，經營概念也非常新穎，例如有共享食堂，讓銀髮族不需再一人獨食，用餐氣氛更佳。
此外，還有醫院在社宅內設置的簡易醫療站，並有非營利組織的進駐空間，負責提供住戶需要的輔具、早療或托育等諮詢或服務，也有開設親子、就業課程，並加強與附近鄰里互動，形成一個共好環境，打破過去的印象。
台中市政府對每處的社會住宅都有不同定位，引進的非營利組織、規劃也有不同。許由興預計，社會住宅與包租代管1,600戶主要幫助家庭年所得在50%分位以下的民眾，在6年中，使其收入或存款可獲得改善。而年所得在20%分位以下的民眾，市府採取租金補貼方式提供支援。
台中市社會住宅內設有共享食堂。（記者謝平平／攝影）
社會住宅是否可能擁有美學？
逢甲大學建築學院院長黎淑婷表示，台灣社會在飽和的建築計算之下，美學是貧乏的。當坪效計算達到高度精算，需要空間營造的美學毫無立足之地；而經費更要錙銖必較的社會住宅又能如何突破困境呢？
以台中市政府興建的社會住宅為例，多由知名建築師設計，例如：促成新校園運動的姜樂靜、豪宅建築師戴育澤、獲得最高榮譽「台灣建築獎」簡學義等等。
新業建設「新業誠家」公設豐富，此為古典式撞球室。（記者謝平平／攝影）
以豐原安康段為例，雖然沒有民間建築豐富的公設，但建築師姜樂靜留下基地的老樹，成為住戶最喜歡散步的地方，樓頂留設空中菜園，讓民眾種植蔬菜。而該棟社宅採用Y字形造型，通風採光皆好，外牆則以塗料為主，避免磁磚掉落。
建築師戴育澤以設計豪宅聞名中部，負責台中同榮段、育賢段的社會住宅設計。他表示，這次設計採用了預鑄、模組化，並以數位軟體進行設計；二者交叉使力，可使社會住宅達到具美學、但造價經濟。
他以BIM結合VR，整合建築、結構、水電、空調等圖面與施工方法，同榮段社宅以最輕型吊車，即可施作；樓頂使用參數設計花冠，成為該棟建築的明顯標誌。育賢段則以軟體分析日照，即使冬至日，中庭都能有半天以上的日照時間；這些軟體都可提升社會住宅的有限條件。
建築師戴育澤認為，使用數位軟體整合機電，加上預鑄模組，可使社會住宅達到一定的美學，並降低造價。（記者謝平平／攝影）
在台南以高端建築聞名的富立建設參與了安置台南地下鐵路拆遷戶建築的興建，董事長陳聰徒被業界戲稱「佛心來的」，雖然「和築真邦」取得土地價格便宜，但融資僅許5成，且每戶拆遷戶繳交2萬，即可下訂。
交屋後，美輪美奐的社區令拆遷戶十分滿意，但陳聰徒始終對於美學受限於法規耿耿於懷。
例如：樓高規定每層3.4公尺，對住家來說，非常舒服，但大廳受限於此，無法挑高，也無彈性作法。此外，他認為住商分離很重要，店面會吸引許多人群，難以管理，也必須犧牲景觀，但最後仍須設立店面。
受限於法規，富立建設「和築」社區只有管理室能挑高處理。（記者謝平平／攝影）
台中知名品牌建商新業建設以完美的精算比例聞名，主要客戶皆為中產階級，參與了台中精密園區勞工住宅「新業誠家」、「新業宜家」的興建與販售。
新業建設取得董事長卓勝隆表示，取得土地成本雖然便宜，但政府也規定售價為1字頭，又要維護一定的品質。因此該案前期規劃時，便決定以對稱的結構為主，並採用高建蔽率、低樓層數進行規劃設計。
雖然景觀不多，但通風採光皆好、公設豐富，還有古典撞球室等，也頗受民眾滿意，在二期「新業宜家」一推出，30天即告完銷。
台中市精密園區勞工住宅「新業誠家」提供10%給市府作為社會住宅出租使用。（記者謝平平／攝影）
建商如何打算盤
《巴黎不出售》一書中提到，2005年，法國布列塔尼地區的首府雷恩市（Rennes）與大型建築集團Nexity、Bouygues陸續簽署「調控價格」協定。2011年，聖瑞市（Saint Ouen）與27家建商集團簽訂「規範價格」協議。
當時，雷恩市的新屋均價每平方公尺為3,400歐元，經由政府調控價格的單價為2,200歐元。聖瑞市的單價也降低了一成左右，這當然是因為政府低價釋出土地的原因，但釋出價格與市場行情差價多少，書中並無明述。
但法國前三大的Nexity集團總裁丹朗（Alain Dinin）一點也不擔心簽約會讓房市崩盤，該書描述丹朗看法：「法國每年有23萬對的新婚夫妻⋯⋯另外，全（法）國有2,700萬戶住宅，1%過老、過舊要換新屋的話，那就有27萬戶的需求，因此，一年會有50萬戶房屋的需求量，目前法國每年增加30萬戶左右，要達到供需均衡還需多努力。」
富立建設董事長陳聰徒。（記者謝平平／攝影）
富立「和築真邦」土地購入價格為每坪9萬6，與附近建地單價相比，單價不到1/2。新業建設以12萬6,500元標得勞工住宅土地，與附近的建地單價相比，僅約1/4，看似合算，但二家建商都背負著一定風險。
富立建設在土地與營建都挹注了大筆資金在社會住宅上。3萬多坪的建地，規定2年內就要興建完成，面臨有功無賞、打破要賠的窘境。
新業建設董事長卓勝隆。（記者謝平平／攝影）
而新業建設則在簽約之時，遇到容積獎勵法規修訂，「如果沒有通過，我們的利潤是0，就是單純養公司人員。但如果通過，就有8%的利益。」所幸後來通過了。
但卓勝隆認為，台灣的住宅問題到底是買不起？還是租不起？政府應先釐清問題，再找答案。
台灣物業管理學會理事長黃世孟贊同開發商提出的政府不要介入太多，他建議，政府不只自建，也可以向民間採購新成屋；此外，財務、業務都要提前介入社會住宅，才能給予民間開發商更多支援。
台灣大學建築與城鄉所副教授黃麗玲則表示，現代是低成長時代，除了新建建築之外，應該還有「整修」的選項。現場開發商則認為，雖然大家有意願，但聽來誘因不夠、風險過大。
世界不動產聯盟（FIABCI）台灣分會10月1日舉行「可負擔住宅論壇」，產官學皆到場與會。（記者謝平平／攝影）
